Umbau - Sanierung - Modernisierung

Wollen Sie ein Gebäude umbauen, sanieren oder modernisieren? Je nach Umfang und Art der Baumaßnahmen benötigen Sie auch dafür eine Genehmigung. Wenn Sie den Umbau eines Gebäudes planen, sollten Sie sich daher frühzeitig bei Ihrer Baurechtsbehörde erkundigen, was zu beachten ist.

Unter Modernisierung werden bauliche Maßnahmen verstanden, die

• den Gebrauchswert des Wohnraums oder des Wohngebäudes nachhaltig erhöhen,
• die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder
• nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.

Auch bei einem Umbau, einer Sanierung oder Modernisierung müssen Sie die öffentlich-rechtlichen Vorschriften (z.B. Brandschutzbestimmungen und Abstandsflächen) beachten.

Energieausweis

Der Energieausweis für bestehende Gebäude hilft Mietern und Käufern, vergleichbare Informationen über die energetische Qualität von Gebäuden zu erlangen. Weitere Informationen über den Energieausweis finden Sie in der Lebenslage "Wohnen".

Tipp: Auf den Seiten Zukunft Altbau, gefördert durch das Umweltministerium, finden Sie Informationen zum Thema "Energieeinsparung", vor allem zur Wärmedämmung, zum Energieausweis und zu den Fördermitteln. Nützliche Tipps, wie Sie im Alltag ohne großen Aufwand Energie sparen können, geben das Energie-Sparbüchle und die Broschüre "Energiesparen im Haushalt" des Umweltministeriums.

Erneuerbare Energien

Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz des Bundes und das Erneuerbare-Wärme-Gesetz (EWärmeG) in Baden-Württemberg wurden mit dem Ziel verabschiedet, den Ausstoß klimaschädlicher Treibhausgase zu verringern und begrenzte Energieressourcen (Öl, Gas und Kohle) zu schonen.

Die Regelungen des Landes-EWärmeG für bestehende Wohngebäude gelten seit dem 1. Januar 2010. Danach mussten zehn Prozent des Energiebedarfs für Heizung und Warmwasser durch den Einsatz von erneuerbaren Energien (Biomasse, Sonnenenergie, Erdwärme, Bioöl und Biogas) gedeckt werden, sofern die Heizungsanlage ausgetauscht wird. Die Neufassung des EWärmeG gilt seit 1. Juli 2015. Sie sieht eine Nutzungspflicht von 15 Prozent erneuerbaren Energien vor. Das Gesetz gilt für Wohn- und Nichtwohngebäude, die vor 2009 errichtet wurden.

Ausnahmen von der Erfüllung der Anforderungen gibt es nur, wenn

• es sich um in § 2 Absatz 2 aufgezählte Ausnahmen vom Geltungsbereich handelt,
• allen Erfüllungsmöglichkeiten öffentlich-rechtliche Vorschriften entgegenstehen,
• eine Umsetzung aller Optionen technisch nicht möglich ist,
• die Nutzungspflicht eine unbillige Härte für die Hauseigentümerin oder den Hauseigentümer darstellt (z.B. wenn sie oder er selbst nicht über genügend finanzielle Mittel verfügt).

Sie müssen die Anforderungen jedoch nur erfüllen, wenn die zentrale Heizungsanlage ausgetauscht wird. Etagenheizungen sind von den Bestimmungen ausgenommen.

Der Einbau von Heizungsanlagen, die erneuerbare Energien nutzen, wird auch finanziell gefördert. Einen Überblick über mögliche Förderungen finden Sie im Kapitel "Baufinanzierung und Förderungen".

Welche Anforderungen für die Heizungsanlagen von Neubauten gelten, können Sie im Kapitel "Planung der Heizungsanlage" nachlesen.

Tipp: Das Umweltministerium bietet auf seinen Internetseiten weitere Informationen rund um das EWärmeG an.

Nutzungsänderung

Eine Nutzungsänderung steht grundsätzlich der Errichtung eines Gebäudes gleich: Beispielsweise kann es baugenehmigungspflichtig sein, wenn Sie eine Wohnung als Büro oder einen Speicher als Wohnraum nutzen. Eine Nutzungsänderung kann beispielsweise zur Folge haben, dass Sie mehr Stellplätze zur Verfügung stellen müssen.

In bestimmten Fällen ist eine Nutzungsänderung verfahrensfrei. Gegebenenfalls müssen Sie jedoch ein Baugenehmigungsverfahren (vereinfachtes oder umfassendes Baugenehmigungsverfahren) oder ein Kenntnisgabeverfahren durchführen.

Aufteilung eines Wohnhauses - Begründung von Wohnungseigentum

Möchten Sie die Wohnungen Ihres Mehrfamilienhauses einzeln veräußern oder eine Wohnung auf Ihr Kind übertragen, benötigen Sie unter anderem eine Abgeschlossenheitsbescheinigung und einen Aufteilungsplan. Diese benötigen Sie bei Ihrer Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt, dass das Eigentum an dem Grundstück aufgeteilt und an den einzelnen Wohnungen Wohnungseigentum begründet wird. Mit der Anlegung der sogenannten "Wohnungsgrundbücher" wird die Teilung erst wirksam.

Freigabevermerk

Dieser Text entstand in enger Zusammenarbeit mit den fachlich zuständigen Stellen. Das Umweltministerium, das Justizministerium und das Ministerium für Verkehr und Infrastruktur haben ihn am 28.08.2015 freigegeben.